Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación

En cuanto al primero de los defectos señalados, nuestro CD teniendo en cuenta el apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y el artículo 166 del Reglamento Notarial, afirma que cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.

En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada reseña el poder objeto de debate y emite el juicio de suficiencia de facultades representativas en una forma tal que debe concluirse que esa reseña del documento auténtico del que resulta la representación expresa las circunstancias precisas para que la registradora pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado.

Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, considera que el juicio de suficiencia es congruente ya que otorgándose el poder para “la subsanación o modificación de esta escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público”, la determinación del plazo del derecho de superficie para el cumplimiento de la condición suspensiva, no afecta a la validez del derecho , ni es uno de los extremos esenciales del contrato, que es perfecto sin necesidad de fijar plazo sino que es exigencia del principio de especialidad. Por tanto, la subsanación o modificación presentada es a efectos estrictamente registrales y no afecta a la sustantividad del negocio, pero para remover el obstáculo que impide su inscripción en el Registro, se fija un plazo para que la publicidad registral sea efectiva.

Y en cuanto a la autocontratación y conflicto de intereses, la autorización a la otra parte contratante, no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se podría ejercer de ninguna de las maneras además se indica por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no tendría sentido el poder especial de otro modo.