El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de otra, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que constan en la primera, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de dicha escritura.

Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

Como señala la DG la transacción es un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato, sin perjuicio de la posibilidad de modificación o novación si concurre el consentimiento de los interesados de conformidad con las reglas generales del ordenamiento. De aquí que el Código Civil afirme su naturaleza de cosa juzgada entre las partes (artículo 1816 del Código Civil), en el sentido de que las partes no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato.

En este expediente, en un primer momento las partes celebran la transacción estableciendo determinados compromisos, relativos a una finca, que deberán cumplir, teniendo el pacto un carácter solo obligacional.

A continuación, en otra escritura se procede a ejecutar o cumplir uno de los pactos incluidos en la transacción, pero sin sujetarse a los términos de ésta, cuando sabemos que la transacción tiene fuerza de ley entre las partes (artículo 1091 del Código Civil).

Es por tanto que la primera escritura también puede y debe ser tenida en cuenta por la registradora para su calificación, y es por ello que considera correcta la actuación de la registradora solicitando una copia de esa escritura al notario autorizante, puesto que en la segunda se expresaba que “la presente operación procede en ejecución de la transacción acordada en el día de hoy, en virtud de escritura autorizada por mí, con el número inmediatamente anterior de protocolo, dando las partes cumplimiento a los compromisos y obligaciones que asumieron”.