Resolución de 5 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de la inclusión de una parcela catastral como parte de una finca registral

Con carácter previo determina el concepto de dos operaciones distintas que debe realizar el registrador al calificar la descripción de una finca registral, y el resultado de cuyos juicios deberá reflejarse en la inscripción (artículo 9 de la Ley Hipotecaria):

El juicio de correspondencia es la operación registral de asignación de una referencia catastral a una finca registral, sin georreferenciación inscrita, basada en el juicio que emite el registrador, tras la operación de comparación de las descripciones literarias de finca registral y parcela catastral, sin componente geográfico alguno, que finalizará con el juicio del registrador, que solo puede tener dos resultados, según la referencia catastral sea correspondiente o no con la identidad de la finca.

El juicio relativo al estado de coordinación gráfica es aquella operación mediante la cual el registrador expresa la correspondencia geográfica de la georreferenciación inscrita con la descripción registral y la realidad física extrarregistral representada sobre la cartografía catastral, básica para identificar geográficamente las fincas registrales (cfr. artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria)

En el supuesto de hecho que se plantea, declara nuestro CD que al hacerse la manifestación únicamente por el propietario de una de las cuotas indivisas, ello es totalmente contrario a la naturaleza de la comunidad romana, donde el dominio se representa sobre una cuota ideal y no física (artículos 392, 393 y 394del Código Civil).

Por tanto, para incluir esa parcela en la finca registral se requeriría al menos del concurso de los otros comuneros.

Por otro lado, concreta su cuota sobre una casa, excluyendo su uso por los demás.

Entiende la DG que, en este caso, parece que, sobre la finca registral, se ha procedido una división de hecho, constituyendo tres parcelas catastrales, que representan físicamente la cuota ideal de cada comunero, lo cual es posible hacerlo en el Catastro, pues el hecho de aparecer en la realidad física una casa revela una capacidad económica que debe ser objeto de tributación.

Sin embargo, a efectos registrales esa situación física no puede acceder al Registro, donde si hay control de legalidad, sin que previamente se acrediten el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación sustantiva y la registral (artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y la normativa sectorial específica de la Comunidad Autónoma de Valencia constituido por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, y en concreto su artículo 249 ).

El citado artículo del texto refundido de la Ley del Suelo 7/2015, de 30 de octubre dispone: «La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística». Pero, no solo requiere licencia la formación de nuevas fincas, puesto que continúa disponiendo el precepto citado: «Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».

Dicho párrafo es aplicable al presente caso, puesto que teniendo cada parcela catastral su casa independiente, el acceso de dicha situación física al Registro requiere el otorgamiento de la preceptiva licencia, la declaración de obra nueva y la división horizontal del conjunto de las tres casas, (cfr. artículo 26.4 del texto refundido de la Ley de Suelo).

En base a lo anterior, aunque se puedan cumplir los requisitos del artículo 45 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, en contra de lo que afirma la registradora en su nota de calificación, la alteración de la descripción se realiza exclusivamente por uno de los copropietarios y de lo expresado se deduce una posible pretensión de eludir la aplicación de la normativa sustantiva estatal y valenciana sobre formación de nuevas fincas.