Es necesario el consentimiento de los copropietarios de cuotas indivisas ya vendidas de un local destinado a garajes y trasteros, para crear nuevas plazas de garaje de uso privativo respecto de las inicialmente previstas, modificando las zonas comunes, aun estando inscrita una cláusula estatutaria que permite al promotor determinar el número final de plazas de garaje de uso privativo de un local y sus cuotas en la comunidad

En el presente caso existe una comunidad funcional de garajes, regulada por los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, figura que no debe confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria.

Las modificaciones pretendidas, en cuanto consisten en añadir cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes de dicho local de la planta sótano, suponen una alteración considerable de los elementos comunes de la comunidad funcional sobre el local; y tanto de esa alteración como de la redistribución de las cuotas de participación de los restantes comuneros resulta que la configuración dominical del elemento afectado ha sufrido alteración. Por ello, dado el contenido negocial de la misma, no es posible hacerlo de modo unilateral por el titular registral y deberá contar con la autorización, en este caso, de los restantes copropietarios del local destinado a garaje y trastero integrantes de la comunidad y, adicionalmente, con el consentimiento de los titulares de los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha modificación

De una interpretación literal, lógica, sistemática y finalista, concluye que –inequívocamente- las facultades que se reserva la sociedad promotora alcanzan únicamente a las modificaciones de los elementos privativos de dicha sociedad pero no a los ya transmitidos, por lo que las modificaciones pretendidas requerirán el acuerdo de todos los copropietarios del local destinado a garaje y trasteros, en los términos antes expuestos.